Magyarországon gyors ütemben terjedtek el a deviza alapú lakáshitelek. Olyannyira, hogy ma már a lakáshitelek 90%-a deviza alapú.
Népszerűségüket leginkább annak köszönhetik, hogy jelentősen alacsonyabbak a törlesztőrészleteik, mint a forint alapú hiteleknek.

A deviza alapú hiteleknek kétségkívül vannak előnyeik, de hátrányaik is. Ebben a cikksorozatban ezért, a deviza alapú hiteleket vizsgáljuk meg részletesebben.

Mi is az a deviza alapú hitel?

A deviza alapú hitel olyan hitelt, amelynek összegét nem forintban, hanem valamely más pénznemben határozzák meg. A deviza alapú hitelek pénzneme jellemzően euró, svájci frank vagy japán jen.

Mivel az embereknek a hitelre forintban van szükségük, a kölcsönnyújtó a folyósított devizahitel összegét előzetesen átszámítja forintra. Ilyenkor deviza-vételi árfolyamot alkalmaz, mintha megvásárolná ügyfelétől azt a devizaösszeget, aminek ellenértékét forintban kifizeti. A hitel törlesztésekor ugyanez fordítva játszódik le. Amikor az ügyfél a törlesztő részletet forintban fizeti, a bank azt deviza-eladási árfolyamon számítja át devizára, mintha eladta volna ügyfelének a törlesztéshez szükséges devizaösszeget.

Devizában tartozunk tehát, függetlenül attól, hogy azt forintban folyósítja a bank.

Milyen kockázatai vannak a deviza hiteleknek?

Kamatkockázat
Minden hitelnek van kamatkockázata. A devizahitelnél ez azt jelenti, hogy ha az adott deviza irányadó kamata emelkedik, akkor emiatt nőhet a devizahitel kamata is. Ennek magyarázata az, hogy a banknak is fizetnie kell azért a devizáért, amit aztán hitelként továbbad. Hogy mennyit kell fizetnie, az elsősorban az adott deviza irányadó kamatától, például svájci frank esetén a Svájci Nemzeti Bank, euró esetén az Európai Központi Bank, japán jen esetén a Japán Nemzeti Bank alapkamatától függ. Ha például a Svájci Nemzeti Bank megemeli az alapkamatát, akkor az hatással van a frank alapú hitelek törlesztőrészletére is, azaz azok emelkedni fognak.

Az alapkamat változása mindezek ellenére minimális kockázatot jelent. Mindhárom alapkamat hosszú ideje stabilnak tekinthető, minimális volt a mozgásuk, bár igaz, hogy az elemzők főleg a japán jen esetében már egy ideje az alapkamat emelését jósolják.

Árfolyamkockázat
Mint ahogy már említettük deviza alapú hitelek esetében devizában tartozunk, függetlenül attól, hogy azt a bank forintban folyósította részünkre. Ebből következik, hogy a törlesztőrészlet is devizában van meghatározva, és azt számolják át forintra. Ezért, ha változik az adott deviza forintban kifejezett árfolyama, akkor változik a törlesztőrészlet is.

A deviza alapú hiteleknél ez a kockázat az, ami a legnagyobb veszélyt jelenti a hitelfelvevők számára. A forint és az egyes devizák egymáshoz viszonyított árfolyama ugyanis nagyon sok minden függvénye. Az árfolyam naponta változik, senki nem tudja megmondani, hogy holnap, 1 év múlva, vagy 15 év múlva mi lesz az egyes devizák árfolyama.

Az alábbi grafikonokon az euró, a svájci frank és a japán jen árfolyamai láthatóak különböző időpontokban.

Klikk a képre!

Klikk a képre!

Klikk a képre!

Az euró magyarországi bevezetésének kockázat
Magyarországon előbb vagy utóbb, de bevezetésre kerül az euró. Ez is kockázatot rejt magában, ugyanis az euró magyarországi bevezetése után a törlesztõrészletet majd nem forintban, hanem euróban kell fizetni. Ebből a szempontból egyáltalán nem mindegy az, hogy milyen lesz a csatlakozási árfolyam. Az árfolyamrögzítés miatt előfordulhat ugyanis, hogy állandósul a magasabb törlesztőrészlet.

Jelentősen módosultak az ingatlan-értékesítéshez kapcsolódó adózási szabályok, ezért röviden tekintsük át ezeket.

Megszűnt a lakásszerzési kedvezmény.
Megszűnt a lakásszerzési kedvezmény, amelyet a jövedelem azon része után vehettek igénybe az ingatlanértékesítők, amelyet saját maguk vagy közeli hozzátartozójuk számára lakótelek vagy lakás megszerzésére, építésére, bővítésére fordítottak. Ha viszont valaki még tavaly adott túl egy ingatlanon, öt éven keresztül még élhet a lakásszerzési kedvezmény lehetőségével, feltéve, ha az eladásról szóló szerződés bejegyzését a földhivatalban még 2007-ben elvégezték.

2008-as értékesítés esetén az eladásból származó jövedelmet kizárólag azzal az összeggel lehet csökkenteni, amelyet a magánszemély az átruházást követő két évben saját maga, vagy közeli hozzátartozója részére idősek vagy fogyatékos személyek otthonában visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélkül férőhely vásárlására fordít az EGT (Európai Gazdasági Társulás = Európai Unió + Izland + Liechtenstein + Norvégia) bármely tagállamában.

A lakás, lakóház átruházásából származó jövedelem adóköteles időszaka csökkent.
A korábbi 15 évről 5 évre csökkent a lakás, lakóház, illetve ezekre vonatkozó vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem adóköteles időszaka. A nem lakás célú ingatlanok esetében az adóköteles időszak változatlan maradt.

Mit jelent ez?
Ha valaki vásárol egy ingatlant és öt éven belül eladja, akkor az eladásból származó jövedelme adóköteles. Ha azonban az ingatlant a vásárlástól számított ötödik évben, vagy az után adja el, akkor az eladásból származó jövedelem már adómentes.

Fontos, hogy nem az ingatlan értékesítéséből befolyó összeg, hanem az ebből származó jövedelem az adóköteles, ami nem más, mint az ingatlan vásárlási ára és eladási ára közötti különbözet.

Az adó mértéke 25%.

Az ingatlaneladásból származó jövedelem lakás és lakóház esetében csökkenthető, attól függően, hogy az ingatlan eladása, az ingatlan megszerzését követő hányadik évben történik

A csökkentés mértéke:

1. évben:   0%
2. évben: 10%
3. évben: 40%
4. évben: 70%

Tovább csökkenthető a jövedelem összege az ingatlan eladással, vétellel kapcsolatos költségekkel, illetve az értéknövelő beruházások (korszerűsítés, bővítés) számlával igazolt összegével.

Módosult az áfa törvény.
Azok a magánszemélyeket, akik két éven belül minimum négy ingatlanukat – építési telküket, új vagy a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésétől számolva kétévesnél nem idősebb lakásukat – értékesítik, áfa fizetésre kötelezettek. Egy kiskaput azért enged a jogszabály: ha a negyedik eladás előtt eltelik három év, a számolás elölről kezdődik.

Minden ingatlantulajdonos, aki szeretné eladni az ingatlanát, jó áron és gyorsan szeretné ezt megtenni. Sokan úgy gondolkodnak, hogy ha több ingatlanközvetítőt is megbíznak az ingatlanuk értékesítésével, akkor gyorsabban el tudják adni. Elsőre ez egy jó gondolat. De csak elsőre. Mert bizony így adódhatnak gondok. Nem is kicsik.

Hogy mire gondolok?

Gondoljuk csak végig a történéseket.

Adott egy Eladó. Megbízza A és B Ingatlanközvetítőt is az ingatlana értékesítésével.
Emellett természetesen Ő maga is próbálja értékesíteni az ingatlanát.

Mit tesznek az Ingatlanközvetítők?

A és B Ingatlanközvetítő is el kezd foglalkozni az ingatlannal. Helyszíni állapotfelmérést végeznek, fotót, alaprajzot készítenek, ismertetik az aktuális piaci állapotokat, lehetőségeket, ajánlatot tesznek az eladási árra. Ellenőrzik az ingatlan tulajdonviszonyait. Rögzítik az ingatlant az adatbázisukban, megjelenítetik a saját kiadványukban, egyéb sajtótermékekben, a weboldalukon, illetve egyéb, pl. országos webes adatbázisokban.
A hozzájuk forduló érdeklődőket tájékoztatják, a részükre az ingatlanról minden adatot részletesen megadnak. Tájékoztatják az érdeklődőket az ingatlan pontos címéről, a megközelítési lehetőségekről, igény esetén személyesen is megmutatják az ingatlant.

Mit tesznek az Érdeklődök?

Általában komoly vásárlási szándék jellemzi az Érdeklődőket. Persze előfordul, hogy csak később tervezik az ingatlanvásárlást és most csak „nézelődnek”. Az Érdeklődők is hasonlóan gondolkodnak, mint az Eladók: minden apróhirdetési újságot átböngésznek, illetve minden ingatlanközvetítőhöz bemennek. Plusz, minden ismerősük segíteni próbál és minden eladó ingatlanról, ami szerintük megfelelő lenne tájékoztatják az Érdeklődőt. Senki nem kapkodja el egy ingatlan megvásárlását. Ebből következik, hogy nagyon sok ingatlant megnéznek.
Végül, rövidebb hosszabb idő után megvásárolják a kiszemelt ingatlant. Az ingatlan volt tulajdonosa az Eladó érdeklődik a Vevőtől, hogy kitől kapott tájékoztatást az ingatlanról.

Na itt válik érdekessé a dolog.

A Vevő vagy emlékszik, vagy nem. Hiszen megnézett kismillió ingatlant. Könnyen rávághatja, hogy valamelyik hirdetési újságban látta, vagy az ismerősétől hallott róla.
És még csak nem is hibáztatható érte. Vagy rávágja, hogy mondjuk az A Ingatlanközvetítő cégtől kapott tájékoztatást az ingatlanról. Végül is járt ott.

Induljunk ki az utóbbiból. Tételezzük fel, hogy a Vevő azt mondja, az A Ingatlanközvetítő cégtől kapott az ingatlanról információt. Az Eladó kifizeti a közvetítői díjat az A Ingatlanközvetítőnek, a B Ingatlanközvetítőt pedig tájékoztatja az eladás tényéről.

Tudni kell, hogy minden ingatlanközvetítő, az érdeklődők részére az ingatlan pontos címét, a tulajdonos nevét, elérhetőségét írásban, úgy nevezett címkiadási bizonylaton adja át, amin rögzítik az érdeklődő adatait is.

Nos, ezek után B Ingatlanközvetítőt elsétál a földhivatalba és betekint az ingatlan tulajdoni lapjába. Ezt bárki megteheti, hiszen a földhivatali ingatlan-nyilvántartás nyilvános. Megnézi ki a tulajdonos, illetve, hogy széljegyen van e bejegyezve adásvétellel kapcsolatos ügylet. Ha igen megnézi, ki a vevő. Ezután a kapott nevet összeveti a címkiadási bizonylatokon szereplő érdeklődők neveivel.

A példánkban a B Ingatlanközvetítő megállapítja, hogy a Vevő nála is járt, és kapott tájékoztatást, felvilágosítást az Eladó ingatlanáról. A B ingatlanközvetítő ezek után felkéri az Eladót, hogy a részére utalja át a közvetítői jutalékot.

Az Eladó pedig pislog nagyokat!

A helyzet az, hogy a példában szereplő esetben bizony, mind a két ingatlanközvetítő jogosan tart igényt a közvetítői díjra. A helyzeten még az sem változtat, hogy ha a Vevő különböző időpontokban kapta meg a tájékoztatást az ingatlanközvetítőktől. A megbízási szerződésben foglaltak akkor is teljesülnek mind a két ingatlanközvetítő esetében.

Az Eladó természetesen fordulhat bírósághoz, de igazából nem sokra megy vele, hiszen a megbízási szerződések és a címkiadási bizonylatok egyértelműen bizonyítják az ingatlanközvetítők jogos igényét.

Hasonló ügyekben egyértelmű a bíróságok ítélkezési gyakorlata. Az Eladónak ki kell fizetni mind a két ingatlanközvetítőt.

Volt olyan eset, amikor az Eladónak három ingatlanközvetítőt is ki kellet fizetni!

Azt javasoljuk ezért mindenkinek: ne játszanak orosz rulettet. Lehetőleg csak egy ingatlanközvetítővel kössenek megbízási szerződést az ingatlanuk értékesítésére.
Nézzen körül ott, ahol lakik, és válassza ki a legnagyobb, legjobban felkészült, legrégebben piacon levő ingatlanközvetítőt. Célszerű kizárólagos megbízási szerződést kötni, mert a legtöbb ingatlanközvetítő csökkentet közvetítői jutalékot alkalmaz ebben az esetben, így még spórolhat is.

Az elmúlt időszakban számtalan olyan esemény történt, ami ráirányította a figyelmet az épületek hőszigetelésére. Mivel ez így vagy úgy, de mindenkit érint, ezért ebben a cikkben megpróbáljuk összefoglalni a hőszigetelésekkel kapcsolatos fontosabba ismereteket.

A hőszigetelések előtérbe kerülése

Alapvetően négy oka volt annak, hogy az épületek hőszigetelése előtérbe került a médiában és a köztudatban:

1. 2006. óta, több lépcsőben megvalósuló jelentős gázáremelés. Ez annak ellenére, hogy a 2006-os tél igen enyhe volt, sok embert érzékenyen érintett anyagilag. Sokan elgondolkodtak azon, hogy mi módon lehetne csökkenteni a gázszámla összegét. Az egyik ilyen lehetőség az utólagos hőszigetelés.

2. Megjelent 2002. 12. 16.-án az EU 2002/91/EK irányelve az épületek energiateljesítményéről. Az irányelv célja az épületek energiafelhasználásának csökkentése, mert a jelenlegi energia igény hosszú távon nem tartható fenn. A mai korszerű anyagokkal és technológiákkal jelentősen lehetne csökkenteni a felhasználás mértékét, ha alkalmaznák azokat. Ezért az irányelv egyrészt általános vázlatot ad az energiafelhasználás számításának módszerére, másrészt az új épületek építésekor, illetve a nagy épületek jelentős felújításakor minimumkövetelményeket javasol. Magyarország 2004. 05. 1.-től az EU teljes jogú tagja ezért részünkre is kötelező vált ezen irányelv betartása. (Lásd még: 1036/2004 Kormányrendelet)

3. A 2. pontban megfogalmazott jogharmonizáció eredményekén megjelent 2006. 05. 24.-én a 7/2006. TNM.-i rendelet az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról. A rendelet tulajdonképpen azt határozza meg, hogy mennyi lehet maximum az épület egyes részeinek (falak, nyílászárók, stb.), illetve a teljes épületnek az energiavesztesége. 2006. 09. 1.-étől minden benyújtott építési engedélynél kötelező elvégezni az energetikai ellenőrzést és meg kell felelni az előírásoknak, különben nem adható ki építési engedély. Meglévő családi házak, és kisseb társasházak felújítása során a rendelet előírásait nem kell alkalmazni.

4. A 2. pontban megfogalmazott jogharmonizáció eredményekén született meg az ÖTM rendelet tervezete az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról. A hírekben, mint energiapasszus, energiatanúsítvány szerepelt. Ez a tanúsítvány tulajdonképpen azt fogja igazolni, hogy mennyire energiatakarékos egy adott ház. Ezt a tervezetet, egy későbbi cikkben még részletesen megvizsgáljuk, mert a tervezet kötelezően előírja a tanúsítást minden új ingatlan, minden eladásra kerülő használt ingatlan, sőt minden bérbeadásra kerülő ingatlan esetében is.

Miért van szükség hőszigetelésre?

Elvárás a részünkről, hogy az épületek, ahol élünk, dolgozunk, biztosítsák számunkra a kellemes környezeti feltételeket, mind a hideg teleken, mind a nyári forróságban.
De mit is értünk kellemes környezeti feltételen? Az emberi testhőmérséklet 36-37°C között tekinthető normálisnak. Ennek a testhőmérsékletnek -hőérzeti szempontból- általában a 20-22°C környezeti hőmérséklet a kellemes. Magyarországon a külső hőmérséklet általában –10 és + 30°C között ingadozik éves átlagban. Természetesen előfordulhat ennél magasabb és alacsonyabb hőmérséklet is, de csak időszakos jelleggel.

Tehát az épületeknek ezt a 20-22 fokot kellene biztosítaniuk számunkra télen, nyáron egyaránt. Ezt sajnos nem olyan egyszerű. Egy épület összetett szerkezetű. A beépített anyagoknak különböző a hőszigetelő képessége, így különböző mértékben, de minden épületszerkezeten keletkezik valamennyi hőveszteség.

A tapasztalat azt mutatja, hogy a magyarországi lakóingatlanok 50%-nak gyenge, 40%-nak átlagos, és csak 10%-nak elfogadható a hőszigetelő képessége. Mindez azt jelenti, hogy a lakóingatlanok mintegy 90%-nál, plussz energiát kell fordítani a téli lehűlés és a nyári felmelegedés elleni védekezésre, ami jelentős költséggel jár.

A cél az, hogy minél kevesebb energiát felhasználva tudják biztosítani a lakóingatlanok a számunkra kellemes környezeti feltételeket. Ehhez mindenképpen szükséges a hősszigetelő képesség növelése. Ezt a legegyszerűbben hőszigetelő anyagok beépítésével, illetve utólagos hőszigeteléssel lehet megtenni.

A nem megfelelő hőszigetelés okozhat egyéb problémákat is. Páralecsapódás lehet a belső falfelületeken, illetve a falszerkezetben Penészedés alakulhat ki, esetleg lefagyhat a külső vakolat.

Egyre inkább elterjed az a megfelelő felfogás, hogy a falak szerkezeti elemekként töltik be feladatukat, tartják a födémet, mechanikusan elválasztanak a környezettől, a hőszigetelés padig megóv minket a környezet hőmérsékletének változásaitól.

Milyen hőszigetelő anyagok vannak?

A hőszigetelő anyagok a természetben előforduló vagy mesterségesen előállított anyagból gyártott pórusos, üreges szerkezetű termékek. Szilárd vázból, továbbá levegővel vagy gázokkal telt pórusokból és kapillárisokból épülnek fel. Vannak porszerű és szemcsés, szilikát bázisú, szálas kőzetgyapot és üveggyapot, valamint szerves alapú polisztirol és poliuretán hab anyagú hőszigetelők.

A szemcsés szigetelőanyagok egyszerű perlit vagy polisztirol gyöngyök. Hőszigetelő vakolatokhoz használják őket, a habarcsba keverve lényegesen megnövelik a vakolat hőszigetelő képességét.

A szálas szigetelő anyagok csoportjába tartoznak a kőzet- és üveggyapot termékek. A kőzetgyapot a természetben előforduló, főként vulkanikus és üledékes eredetű kőzetek keverékének megolvasztásával és szálazásával létrehozott üreges szerkezetű, szervetlen anyag. Az üveggyapotot kvarchomokból és hulladéküvegből gyártják.

A polisztirol hab – „magyarul” hungarocell - az egyik legrégebben használt műanyag alapú építőipari szigetelőanyag. Táblákra vágva kerül felhasználásra.

A hőszigetelő anyagok alkalmazása.

A hőszigetelő anyagok legismertebb felhasználási formája a külső, homlokzatszigetelés a „dryvitolás”. A falra először polisztirol hab táblákat ragasztank, amiket dűbellel (átmenő szöggel) is lehet illetve esetenként kell is rögzíteni. A táblákra vékony üvegfátyol fóliát ragasztanak, majd erre egy vékony színes vakolatot visznek fel.

A www.ezermester2000.hu weboldal videó adatbázisában található három rövid kis filmen megismerhető a teljes folyamat:

1. Homlokzatszigetelés I.

2. Homlokzatszigetelés II.

3. Homlokzatszigetelés III.

A hőszigetelések fontossága úgy gondoljuk tovább fog nőni, mert az energiaárak folyamatos emelkedését nem lehet kivédeni. Az egyetlen mód a költségek csökkentésére az, ha az ingatlanok hőveszteségét minimalizáljuk, ezt pedig a legegyszerűbb módon szigeteléssel lehet elérni.

Érdekesen hangzik igaz? Azt mondja lehetetlen? Pedig lehetséges. A megoldás: fektessen be ingatlanalapokba.

Ez a befektetési forma ideálisnak mondható a kezdő befektetők számára, akik szeretnének hasznot húzni az ingatlanpiaci áremelkedésből, de ki akarják küszöbölni az egyedi ingatlanbefektetéssel járó kockázatokat és nehézségeket (szakértelem hiánya, nagy egyedi érték, időigényes, magas költségek).

Lássuk mi is azaz ingatlan alap, és mik azok a befektetési jegyek.

A befektetési alap olyan eszköz, amely azt teszi lehetővé, hogy az egyes befektetők megtakarításaikat egyszerű, biztonságos és költség hatékony módon, a kockázatok megosztásával fektethessék be az ingatlanpiacon.

Az alap a befektetők közös tulajdonában van, amit az alapkezelő hoz létre és kezel. Az alap a befektetők által rendelkezésére bocsátott tőkéből csak és kizárólag ingatlanokat illetve egyes speciális esetekben rövid lejáratú állampapírokat vásárolhat. Az egyes befektetők részesedését az alap közös vagyonából a befektetési jegyek testesítik meg. A befektetési jegyeket a különböző forgalmazóknál lehet megvásárolni. Az ingatlan alapok hozama az ingatlanok bérbeadásából és értéknövekedéséből származik, ezt osztják fel a befektetési jegyet vásárlók között az előre rögzített költségek rendezését követően.

Az ingatlan alapok lehetnek:
• nyíltvégű alapok: a befektetési jegyek folyamatosan vásárolhatók és eladhatók,
• zártvégű alapok: visszaváltásra csak a futamidő lejártával, az alap megszüntetésével kerülhet sor,
• nyilvános körű alapok: a befektetési jegyeket bárki megvásárolhatja,
• zárt körű alapok: a befektetési jegyeket csak a befektetők egy előre meghatározott köre vásárolhatja meg,
• ingatlanforgalmazó alapok: olyan ingatlanalapok, amelyek tulajdonában az építés alatt álló ingatlanok maximális aránya 30%,
• ingatlanfejlesztő alapok: olyan ingatlanalapok, amelyek tulajdonában az építés alatt álló ingatlanok maximális aránya 60%.

Mik azok az előnyök, ami miatt ajánlani tudjuk ezt a fajta befektetési formát?

- Méretgazdaságosság, költséghatékonyság:
Nyilvánvaló, hogy nem ugyan az a bevételtermelő képessége egy panellakásnak illetve egy komplett irodaháznak, és ugyanígy a költségeik is különböznek. Az ingatlan alapok nagyon sok, különböző ingatlan menedzselését végzik, amik jellemzően a lehető legjobb hozamtermelő képességgel rendelkeznek. A felmerülő költségek is légyegesen kevesebbek, jobban optimalizálhatók.

- Kockázatok megosztása:
A befektetések különböző ingatlanok közötti megosztásával a kockázat hatékonyan csökkenthető, azaz pl. két ugyanolyan szintű kockázatot megtestesítő ingatlanból összeállított portfolió együttes kockázata kisebb, ugyanakkor nem csökken a várható átlagos hozam. Minél több ingatlanból állítunk össze egy portfoliót, az ebből fakadó kockázatcsökkenés annál nagyobb lesz.

- Likviditás:
Ez az ingatlan befektetési alapok egyik legnagyobb előnye minden más ingatlan befektetési formával szemben, azaz a befektetők minimális költséggel, rugalmasan tudják változtatni a befektetésük nagyságát. Egy ingatlan eladása hónapokig, akár évekig elhúzódhat, a befektetési jegyek azonban bármikor értékesíthetők, a napi árfolyamon.

- Nyilvánosság, információk:
Az ingatlan alapok esetében minden más kollektív megtakarítási formánál jobb információszolgáltatás van a befektetők felé a különböző jelentéseken, tájékoztatókon keresztül. Az ingatlan alapok a befektetők számára ezért a legátláthatóbb kollektív befektetési formának tekinthetők.

- Biztonság, intézményi garanciák:
A befektetési alapokra, alapkezelőkre szigorú törvényi szabályozás vonatkozik, melyet tovább erősít, hogy mind az alapok, mind az alapkezelők működése az egyéb pénzügyi intézményekkel összehasonlítva sokkal áttekinthetőbb és ellenőrizhetőbb. A befektetések biztonságát az alapok esetében egyedülálló, szigorúan szabályozott intézményrendszer garantálja. Ennek lényege, hogy az egyes főbb feladatok különböző intézmények (alapkezelő, letétkezelő, forgalmazó, könyvvizsgáló, felügyelet) között vannak megosztva, amelyek ez által egymást is folyamatosan ellenőrzik, a biztonság egyedülállóan magas szintjét nyújtva ennek révén.

Mindez jól hangzik, de mekkora hozam érhető el?

Nézzük meg, hogy milyen átlagos hozamokat értek el a nyilvános, nyíltvégű, ingatlan forgalmazó ingatlanalapok különböző idő intervallumokban.

Fontos!
Az alapok elmúlt időszakra vonatkozó teljesítménye nem jelent garanciát az elkövetkező időszak teljesítményeire vonatkozóan.

Hogyan lehet hozzá jutni a befektetési jegyekhez?

Az egyes alapok befektetési jegyeihez a különböző forgalmazóknál lehet hozzájutni. Az egyes forgalmazóknál azonban nem minden alap befektetési jegyeit lehet megvásárolni. A forgalmazók jellemzően brókercégek, bankok, stb. Az egyes ingatlan alapokról, illetve az alapok befektetési jegyeinek forgalmazóiról az alábbi linken talál részletes információkat:

www.bamosz.hu

Az oldalon a Típus mellet jelölje meg a nyilvános nyíltvégű, a Befektetési politika mellet az Ingatlanfejlesztő alap és az Ingatlanforgalmazó alap, a Földrajzi/devizális kitettség mellet a mindegy, a Kockázatviselő képesség mellet a mind jelölést, majd nyomja meg az OK gombot. A megjelenő listán a jelenleg elérhető összes ingatlan alap szerepel. Ezek közül tetszőleges alapot kiválasztva részletes információkat kaphat az alapról és az elért hozamokról, valamint hogy az alap befektetési jegyeit hol forgalmazzák, hol lehet azokat megvásárolni.

A fenti linken egyébként a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetségének a weblapja érhető el. Itt minden információt megtalál, nem csak az ingatlan alapokról, hanem minden befektetési alapról.

Összegzésképpen kijelenthető, hogy az ingatlan alapokon keresztül történő befektetés az ingatlanbefektetések egyik legegyszerűbb, leggyorsabb és legbiztonságosabb módja.

Sokan kíváncsiak arra, hogy mennyit érhet az ingatlanuk. Nézzük hát meg, milyen lehetőségek álnak rendelkezésünkre ennek megállapítására.

Körülbelüli érték, vagy átlag négyzetméter ár
Ez az, amit nem szeretünk használni, mert nem tükrözi reálisan egy adott ingatlan tényleges piaci értékét. Kiindulási pontnak megfelel ugyan, de javasoljuk, hogy ne erre az értékre alapozza például az ingatlana esetleges értékesítését.

De, mit is takar az átlagnégyzetméter ár? Az átlagnégyzetméter ár nagyobb számú ingatlan -például hirdetési újságban szereplő ingatlanok-, kínálati áraiból kalkulált átlag négyzetméterár, ami azonban nem veszi figyelembe az ingatlanok között meglévő különbségeket, mint például állapot, elhelyezkedés, funkciós és műszaki avultság, stb.

Ügyfeleink igénye alapján a www.banszky.hu honlapunkon „Kínálati átlagár” néven mi is elérhetővé tettünk egy ilyen szolgáltatást, ahol az adatbázisunkban rögzített ingatlanok kínálati ára alapján, átlagár kalkulátorunk tetszőleges településen található, tetszőleges ingatlantípus átlagos négyzetméter árát képes megmutatni.

Ármegállapítás
Az ármegállapítás tulajdonképpen egy szóbeli értékbecslés. Módszere a piaci összehasonlítás, azaz a megfelelő végzetséggel rendelkező szakember megvizsgálja, hogy a közelben lévő hasonló adottságú ingatlanok milyen áron keltek el az elmúlt időszakban, és ez alapján meghatározza az adott ingatlan reális piaci árát.

Az ármegállapítás munkadíja töredéke az ingatlanforgalmi értékbecslés munkadíjának, tehát olcsó.

Ingatlanforgalmi értékbecslés
Az ingatlanforgalmi értékbecslés minden esetben írásban történik. Módszere szintén a piaci összehasonlítás, de ez mellet ellenőrzésként, mindig alkalmazzák a hozamszámítás, vagy a költségszámítás módszerét is.

A piaci összehasonlítás ebben az esetben részletesebb elemzést takar. A szakértő ebben az esetben is a vizsgálandó ingatlanhoz hasonló paraméterű és földrajzi elhelyezkedésű lakásokat és házakat vizsgál, egyenként méri őket a felbecsülendő ingatlanhoz, majd ezekből az adatokból határoz meg egy négyzetméterre vetített alapértéket. Ehhez az értékhez járulnak az úgynevezett értékmódosító tényezők: a számításoknál a károsodásokat, a kivitelezési hibákat, a burkolatok minőségét, a tetőszerkezetet, a helyiségek számát, elrendezését, az építés évét, az infrastruktúrát, a telek alakját és sok egyéb műszaki paramétert is figyelembe vesznek.

A hozamszámításon alapuló értékelés már az ingatlan jövőbeni hasznainak, és az emiatt felmerülő kiadásoknak a különbözetéből vezeti le az ingatlan értéket, azaz azt nézi, mit lehet „kihozni” az adott ingatlanból, és ez mibe kerül.

A költségalapú módszer lényege, hogy az ingatlan újraelőállítási költségéből vonják le az idő múlása miatti avulást, majd ehhez adják hozzá a felépítményhez tartozó földterület értékét.

Az ingatlanforgalmi értékbecslés elkészítése munkaigényes feladat, ezért munkadíja lényegesen magasabb, mint az ármegállapításé.

A Bánszky Ingatlan szolgáltatásainak árai.

Akik családi ház építésében gondolkodnak, azoknak megfelelő telekre van szükségük. Telek vásárlása esetén azonban, számtalan „csapda” helyzet adódik. A telekcsapdákat elkerülni nem tűnik túl nehéz feladatnak, de sok van belőlük, ezért vizsgáljuk meg mire kell elsősorban vigyáznunk.

A terület besorolása.
Telekválasztásnál első feladatunk mindenképpen a tulajdoni lap áttanulmányozása, a terület besorolásának azonosítása legyen. Ha építeni akarunk rá, természetesen belterületinek kell lennie.

Az ingatlanra vonatkozó helyi előírások.
Feltétlenül látogassunk el a helyi önkormányzathoz az aktuális építési szabályozás megismerése érdekében. Tisztázni kell a beépíthetőség mértékét, nem mindegy ugyanis, hogy adott területen az ingatlanok 15 vagy 30 százaléka építhető-e be. A beépíthetőség meghatározása mellett a homlokzattal, oldaltávolsággal kapcsolatban érvényes előírásokat is meg kell ismernünk, mert előfordulhat, hogy nem helyezhetjük el szabadon, tetszőleges helyre a házat a telken.

Közművek.
Meghatározó a későbbiek szempontjából a közművesítés kérdése. Tudnunk kell, vajon a közművek ténylegesen kiépültek-e, vagy csak ígérvény vonatkozik rájuk, és hogy a közműfejlesztési hozzájárulást a tulajdonos kifizette-e. Amennyiben nem, annak jelentős költségei vannak. Gyakran megesik, hogy valaki úgy árulja az ingatlant, hogy az összes közmű ki van építve, ám a közművek valójában csak elhaladnak a telek előtt, a csonkokat nem vitték be a telekhatáron belülre. Általában igaz, hogy ha valaki befizeti a közműfejlesztési hozzájárulást, akkor ez megtörténik, ám nem minden esetben van így, vagyis mielőtt megállapodunk a vételárban, mindenképpen tisztázzuk a kérdést.

Az új parcellázásoknál is ügyeljünk a közművesítésre. Meglehetősen rizikós olyan ingatlant vásárolni, ahol a fejlesztő csak ígéri a közmű megépítését, ugyanis semmi sem garantálja, hogy azok valóban el fognak készülni. Kérdés, mikor kerül sor az infrastruktúra kiépítésére. Tudni kell, hogy közművek hiányában az önkormányzatok nem adnak ki építési engedély.

Talajviszonyok.
Vizsgáljuk meg a talaj minőségét, a talajvíz szintjét is. Magas talajvíz szint, illetve rossz minőségű talaj esetén, a megfelelő alapozás és vízszigetelés kialakítása jelentős többletköltséget jelenthet az építkezés során.

Használati jogok.
A már beépített területeken, a házak között lévő egyedi telkeknél előfordulhat, hogy a tulajdoni lapon fel nem tüntetett módon valamelyik szomszéd használati jogot szerzett a telek egy részére. Ezt mindenképpen tisztázni kell mert meglehetősen nehéz egy ilyesfajta szokás megváltozatására késztetni az érintettet, vagyis mindenképpen tájékozódjunk a szomszédoktól a vásárlás előtt, rendben van-e a telek ebből a szempontból.

Az Ön számára ideális építési telek megtalálásához sok sikert kívánunk.

Minden ingatlan vásárló szeretne kedvező vételáron vásárolni, de a kedvező vételár kialkudása sokunknak lehetetlen feladatnak tűnik. Ehhez szeretnénk egy ki segítséget nyújtani.

Készpénzes fizetés.
Az első számú lehetőség a jó alkura nem más, mint a készpénz. Semmi sem olyan hatásos érv ugyanis, mint a készpénzes fizetés. Ha a vevő képes a lakás vételárát egy az egyben az eladó asztalára tenni, mágikus hatást érhet el: mindenkit elvarázsol a készpénz. Az eladónak ilyenkor ugyanis nem kell kivárnia a lakáshitelezési ügyintézés egy-két hónapját, hanem máris a zsebében van a pénz.

Nagyobb foglaló.
Sokat alkudhatunk akkor is, ha nem a megszokott 10-20 százaléknyi foglalót tesszük le az ingatlanért, hanem egyből kifizetjük a vételár felét. Ezt természetesen csak akkor tegyük, ha meggyőződtünk az ügylet biztonságosságáról, és műszaki szakértő is látta a lakást, mivel ha később vissza lépnénk az üzlettől, sokat bukhatunk, ugyanis a foglaló nem jár vissza.

Hívjunk szakembert.
Nézessük meg a kiszemelt ingatlant profi értékbecslővel. A vásárlók részéről ez az egyik legjobb alkuhelyzetet teremtő beruházás. A néhány tízezer forintba kerülő szakember ugyanis szinte kivétel nélkül talál olyan hibát, kisebb-nagyobb, de pótolandó hiányosságot, amely tényszerűen alátámasztja igényünket az alacsonyabb árra.

Ledolgozott engedmény.
Ha hibát találunk, az engedmény nem feltétlenül kell, hogy pénz legyen. Vevőként úgy is elérhetünk számunkra kedvezőbb megállapodást, hogy azt mondjuk: kifizetjük a kért árat, de ezért cserébe viszont a jelenlegi tulajdonos végezze el saját költségére a szükséges és egyeztetett felújításokat, kiegészítő munkálatokat.

Tájékozódjunk.
Tájékozódjunk a hasonló kategóriájú ingatlanok árairól. Amennyiben a környéken fekvő, hasonló méretű és színvonalú ingatlanok, jóval olcsóbbak, máris erős érv van a kezünkben a kedvezőbb ár elérésére.

Ne kritizáljuk a kiszemelt ingatlant.
Nagyon fontos, hogy ha alkudni szeretnénk, ne kritizáljuk a kiszemelt ingatlant. Sajnos ez elég gyakran megtörténik, annak ellenére, hogy nem érünk el vele semmit. Az eladó számára általában nagyon fontos az ingatlan. Sokáig ott élt, rengeteg emlék köti hozzá, stb., egyszóval érzelmileg valószínűleg kötődik hozzá. Senkinek sem esne jól, ha kritizálnák azt, ami a számára nagyon fontos. A kritizálás legtöbbször azzal végződik, hogy az eladó teljesen elzárkózik és nem lesz hajlandó alkudozni.

Az alkudozáshoz sok türelmet és kreativitást kívánunk.