Minden ingatlantulajdonos, aki szeretné eladni az ingatlanát, jó áron és gyorsan szeretné ezt megtenni. Sokan úgy gondolkodnak, hogy ha több ingatlanközvetítőt is megbíznak az ingatlanuk értékesítésével, akkor gyorsabban el tudják adni. Elsőre ez egy jó gondolat. De csak elsőre. Mert bizony így adódhatnak gondok. Nem is kicsik.

Hogy mire gondolok?

Gondoljuk csak végig a történéseket.

Adott egy Eladó. Megbízza A és B Ingatlanközvetítőt is az ingatlana értékesítésével.
Emellett természetesen Ő maga is próbálja értékesíteni az ingatlanát.

Mit tesznek az Ingatlanközvetítők?

A és B Ingatlanközvetítő is el kezd foglalkozni az ingatlannal. Helyszíni állapotfelmérést végeznek, fotót, alaprajzot készítenek, ismertetik az aktuális piaci állapotokat, lehetőségeket, ajánlatot tesznek az eladási árra. Ellenőrzik az ingatlan tulajdonviszonyait. Rögzítik az ingatlant az adatbázisukban, megjelenítetik a saját kiadványukban, egyéb sajtótermékekben, a weboldalukon, illetve egyéb, pl. országos webes adatbázisokban.
A hozzájuk forduló érdeklődőket tájékoztatják, a részükre az ingatlanról minden adatot részletesen megadnak. Tájékoztatják az érdeklődőket az ingatlan pontos címéről, a megközelítési lehetőségekről, igény esetén személyesen is megmutatják az ingatlant.

Mit tesznek az Érdeklődök?

Általában komoly vásárlási szándék jellemzi az Érdeklődőket. Persze előfordul, hogy csak később tervezik az ingatlanvásárlást és most csak „nézelődnek”. Az Érdeklődők is hasonlóan gondolkodnak, mint az Eladók: minden apróhirdetési újságot átböngésznek, illetve minden ingatlanközvetítőhöz bemennek. Plusz, minden ismerősük segíteni próbál és minden eladó ingatlanról, ami szerintük megfelelő lenne tájékoztatják az Érdeklődőt. Senki nem kapkodja el egy ingatlan megvásárlását. Ebből következik, hogy nagyon sok ingatlant megnéznek.
Végül, rövidebb hosszabb idő után megvásárolják a kiszemelt ingatlant. Az ingatlan volt tulajdonosa az Eladó érdeklődik a Vevőtől, hogy kitől kapott tájékoztatást az ingatlanról.

Na itt válik érdekessé a dolog.

A Vevő vagy emlékszik, vagy nem. Hiszen megnézett kismillió ingatlant. Könnyen rávághatja, hogy valamelyik hirdetési újságban látta, vagy az ismerősétől hallott róla.
És még csak nem is hibáztatható érte. Vagy rávágja, hogy mondjuk az A Ingatlanközvetítő cégtől kapott tájékoztatást az ingatlanról. Végül is járt ott.

Induljunk ki az utóbbiból. Tételezzük fel, hogy a Vevő azt mondja, az A Ingatlanközvetítő cégtől kapott az ingatlanról információt. Az Eladó kifizeti a közvetítői díjat az A Ingatlanközvetítőnek, a B Ingatlanközvetítőt pedig tájékoztatja az eladás tényéről.

Tudni kell, hogy minden ingatlanközvetítő, az érdeklődők részére az ingatlan pontos címét, a tulajdonos nevét, elérhetőségét írásban, úgy nevezett címkiadási bizonylaton adja át, amin rögzítik az érdeklődő adatait is.

Nos, ezek után B Ingatlanközvetítőt elsétál a földhivatalba és betekint az ingatlan tulajdoni lapjába. Ezt bárki megteheti, hiszen a földhivatali ingatlan-nyilvántartás nyilvános. Megnézi ki a tulajdonos, illetve, hogy széljegyen van e bejegyezve adásvétellel kapcsolatos ügylet. Ha igen megnézi, ki a vevő. Ezután a kapott nevet összeveti a címkiadási bizonylatokon szereplő érdeklődők neveivel.

A példánkban a B Ingatlanközvetítő megállapítja, hogy a Vevő nála is járt, és kapott tájékoztatást, felvilágosítást az Eladó ingatlanáról. A B ingatlanközvetítő ezek után felkéri az Eladót, hogy a részére utalja át a közvetítői jutalékot.

Az Eladó pedig pislog nagyokat!

A helyzet az, hogy a példában szereplő esetben bizony, mind a két ingatlanközvetítő jogosan tart igényt a közvetítői díjra. A helyzeten még az sem változtat, hogy ha a Vevő különböző időpontokban kapta meg a tájékoztatást az ingatlanközvetítőktől. A megbízási szerződésben foglaltak akkor is teljesülnek mind a két ingatlanközvetítő esetében.

Az Eladó természetesen fordulhat bírósághoz, de igazából nem sokra megy vele, hiszen a megbízási szerződések és a címkiadási bizonylatok egyértelműen bizonyítják az ingatlanközvetítők jogos igényét.

Hasonló ügyekben egyértelmű a bíróságok ítélkezési gyakorlata. Az Eladónak ki kell fizetni mind a két ingatlanközvetítőt.

Volt olyan eset, amikor az Eladónak három ingatlanközvetítőt is ki kellet fizetni!

Azt javasoljuk ezért mindenkinek: ne játszanak orosz rulettet. Lehetőleg csak egy ingatlanközvetítővel kössenek megbízási szerződést az ingatlanuk értékesítésére.
Nézzen körül ott, ahol lakik, és válassza ki a legnagyobb, legjobban felkészült, legrégebben piacon levő ingatlanközvetítőt. Célszerű kizárólagos megbízási szerződést kötni, mert a legtöbb ingatlanközvetítő csökkentet közvetítői jutalékot alkalmaz ebben az esetben, így még spórolhat is.

Az elmúlt időszakban számtalan olyan esemény történt, ami ráirányította a figyelmet az épületek hőszigetelésére. Mivel ez így vagy úgy, de mindenkit érint, ezért ebben a cikkben megpróbáljuk összefoglalni a hőszigetelésekkel kapcsolatos fontosabba ismereteket.

A hőszigetelések előtérbe kerülése

Alapvetően négy oka volt annak, hogy az épületek hőszigetelése előtérbe került a médiában és a köztudatban:

1. 2006. óta, több lépcsőben megvalósuló jelentős gázáremelés. Ez annak ellenére, hogy a 2006-os tél igen enyhe volt, sok embert érzékenyen érintett anyagilag. Sokan elgondolkodtak azon, hogy mi módon lehetne csökkenteni a gázszámla összegét. Az egyik ilyen lehetőség az utólagos hőszigetelés.

2. Megjelent 2002. 12. 16.-án az EU 2002/91/EK irányelve az épületek energiateljesítményéről. Az irányelv célja az épületek energiafelhasználásának csökkentése, mert a jelenlegi energia igény hosszú távon nem tartható fenn. A mai korszerű anyagokkal és technológiákkal jelentősen lehetne csökkenteni a felhasználás mértékét, ha alkalmaznák azokat. Ezért az irányelv egyrészt általános vázlatot ad az energiafelhasználás számításának módszerére, másrészt az új épületek építésekor, illetve a nagy épületek jelentős felújításakor minimumkövetelményeket javasol. Magyarország 2004. 05. 1.-től az EU teljes jogú tagja ezért részünkre is kötelező vált ezen irányelv betartása. (Lásd még: 1036/2004 Kormányrendelet)

3. A 2. pontban megfogalmazott jogharmonizáció eredményekén megjelent 2006. 05. 24.-én a 7/2006. TNM.-i rendelet az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról. A rendelet tulajdonképpen azt határozza meg, hogy mennyi lehet maximum az épület egyes részeinek (falak, nyílászárók, stb.), illetve a teljes épületnek az energiavesztesége. 2006. 09. 1.-étől minden benyújtott építési engedélynél kötelező elvégezni az energetikai ellenőrzést és meg kell felelni az előírásoknak, különben nem adható ki építési engedély. Meglévő családi házak, és kisseb társasházak felújítása során a rendelet előírásait nem kell alkalmazni.

4. A 2. pontban megfogalmazott jogharmonizáció eredményekén született meg az ÖTM rendelet tervezete az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról. A hírekben, mint energiapasszus, energiatanúsítvány szerepelt. Ez a tanúsítvány tulajdonképpen azt fogja igazolni, hogy mennyire energiatakarékos egy adott ház. Ezt a tervezetet, egy későbbi cikkben még részletesen megvizsgáljuk, mert a tervezet kötelezően előírja a tanúsítást minden új ingatlan, minden eladásra kerülő használt ingatlan, sőt minden bérbeadásra kerülő ingatlan esetében is.

Miért van szükség hőszigetelésre?

Elvárás a részünkről, hogy az épületek, ahol élünk, dolgozunk, biztosítsák számunkra a kellemes környezeti feltételeket, mind a hideg teleken, mind a nyári forróságban.
De mit is értünk kellemes környezeti feltételen? Az emberi testhőmérséklet 36-37°C között tekinthető normálisnak. Ennek a testhőmérsékletnek -hőérzeti szempontból- általában a 20-22°C környezeti hőmérséklet a kellemes. Magyarországon a külső hőmérséklet általában –10 és + 30°C között ingadozik éves átlagban. Természetesen előfordulhat ennél magasabb és alacsonyabb hőmérséklet is, de csak időszakos jelleggel.

Tehát az épületeknek ezt a 20-22 fokot kellene biztosítaniuk számunkra télen, nyáron egyaránt. Ezt sajnos nem olyan egyszerű. Egy épület összetett szerkezetű. A beépített anyagoknak különböző a hőszigetelő képessége, így különböző mértékben, de minden épületszerkezeten keletkezik valamennyi hőveszteség.

A tapasztalat azt mutatja, hogy a magyarországi lakóingatlanok 50%-nak gyenge, 40%-nak átlagos, és csak 10%-nak elfogadható a hőszigetelő képessége. Mindez azt jelenti, hogy a lakóingatlanok mintegy 90%-nál, plussz energiát kell fordítani a téli lehűlés és a nyári felmelegedés elleni védekezésre, ami jelentős költséggel jár.

A cél az, hogy minél kevesebb energiát felhasználva tudják biztosítani a lakóingatlanok a számunkra kellemes környezeti feltételeket. Ehhez mindenképpen szükséges a hősszigetelő képesség növelése. Ezt a legegyszerűbben hőszigetelő anyagok beépítésével, illetve utólagos hőszigeteléssel lehet megtenni.

A nem megfelelő hőszigetelés okozhat egyéb problémákat is. Páralecsapódás lehet a belső falfelületeken, illetve a falszerkezetben Penészedés alakulhat ki, esetleg lefagyhat a külső vakolat.

Egyre inkább elterjed az a megfelelő felfogás, hogy a falak szerkezeti elemekként töltik be feladatukat, tartják a födémet, mechanikusan elválasztanak a környezettől, a hőszigetelés padig megóv minket a környezet hőmérsékletének változásaitól.

Milyen hőszigetelő anyagok vannak?

A hőszigetelő anyagok a természetben előforduló vagy mesterségesen előállított anyagból gyártott pórusos, üreges szerkezetű termékek. Szilárd vázból, továbbá levegővel vagy gázokkal telt pórusokból és kapillárisokból épülnek fel. Vannak porszerű és szemcsés, szilikát bázisú, szálas kőzetgyapot és üveggyapot, valamint szerves alapú polisztirol és poliuretán hab anyagú hőszigetelők.

A szemcsés szigetelőanyagok egyszerű perlit vagy polisztirol gyöngyök. Hőszigetelő vakolatokhoz használják őket, a habarcsba keverve lényegesen megnövelik a vakolat hőszigetelő képességét.

A szálas szigetelő anyagok csoportjába tartoznak a kőzet- és üveggyapot termékek. A kőzetgyapot a természetben előforduló, főként vulkanikus és üledékes eredetű kőzetek keverékének megolvasztásával és szálazásával létrehozott üreges szerkezetű, szervetlen anyag. Az üveggyapotot kvarchomokból és hulladéküvegből gyártják.

A polisztirol hab – „magyarul” hungarocell - az egyik legrégebben használt műanyag alapú építőipari szigetelőanyag. Táblákra vágva kerül felhasználásra.

A hőszigetelő anyagok alkalmazása.

A hőszigetelő anyagok legismertebb felhasználási formája a külső, homlokzatszigetelés a „dryvitolás”. A falra először polisztirol hab táblákat ragasztank, amiket dűbellel (átmenő szöggel) is lehet illetve esetenként kell is rögzíteni. A táblákra vékony üvegfátyol fóliát ragasztanak, majd erre egy vékony színes vakolatot visznek fel.

A www.ezermester2000.hu weboldal videó adatbázisában található három rövid kis filmen megismerhető a teljes folyamat:

1. Homlokzatszigetelés I.

2. Homlokzatszigetelés II.

3. Homlokzatszigetelés III.

A hőszigetelések fontossága úgy gondoljuk tovább fog nőni, mert az energiaárak folyamatos emelkedését nem lehet kivédeni. Az egyetlen mód a költségek csökkentésére az, ha az ingatlanok hőveszteségét minimalizáljuk, ezt pedig a legegyszerűbb módon szigeteléssel lehet elérni.

Érdekesen hangzik igaz? Azt mondja lehetetlen? Pedig lehetséges. A megoldás: fektessen be ingatlanalapokba.

Ez a befektetési forma ideálisnak mondható a kezdő befektetők számára, akik szeretnének hasznot húzni az ingatlanpiaci áremelkedésből, de ki akarják küszöbölni az egyedi ingatlanbefektetéssel járó kockázatokat és nehézségeket (szakértelem hiánya, nagy egyedi érték, időigényes, magas költségek).

Lássuk mi is azaz ingatlan alap, és mik azok a befektetési jegyek.

A befektetési alap olyan eszköz, amely azt teszi lehetővé, hogy az egyes befektetők megtakarításaikat egyszerű, biztonságos és költség hatékony módon, a kockázatok megosztásával fektethessék be az ingatlanpiacon.

Az alap a befektetők közös tulajdonában van, amit az alapkezelő hoz létre és kezel. Az alap a befektetők által rendelkezésére bocsátott tőkéből csak és kizárólag ingatlanokat illetve egyes speciális esetekben rövid lejáratú állampapírokat vásárolhat. Az egyes befektetők részesedését az alap közös vagyonából a befektetési jegyek testesítik meg. A befektetési jegyeket a különböző forgalmazóknál lehet megvásárolni. Az ingatlan alapok hozama az ingatlanok bérbeadásából és értéknövekedéséből származik, ezt osztják fel a befektetési jegyet vásárlók között az előre rögzített költségek rendezését követően.

Az ingatlan alapok lehetnek:
• nyíltvégű alapok: a befektetési jegyek folyamatosan vásárolhatók és eladhatók,
• zártvégű alapok: visszaváltásra csak a futamidő lejártával, az alap megszüntetésével kerülhet sor,
• nyilvános körű alapok: a befektetési jegyeket bárki megvásárolhatja,
• zárt körű alapok: a befektetési jegyeket csak a befektetők egy előre meghatározott köre vásárolhatja meg,
• ingatlanforgalmazó alapok: olyan ingatlanalapok, amelyek tulajdonában az építés alatt álló ingatlanok maximális aránya 30%,
• ingatlanfejlesztő alapok: olyan ingatlanalapok, amelyek tulajdonában az építés alatt álló ingatlanok maximális aránya 60%.

Mik azok az előnyök, ami miatt ajánlani tudjuk ezt a fajta befektetési formát?

- Méretgazdaságosság, költséghatékonyság:
Nyilvánvaló, hogy nem ugyan az a bevételtermelő képessége egy panellakásnak illetve egy komplett irodaháznak, és ugyanígy a költségeik is különböznek. Az ingatlan alapok nagyon sok, különböző ingatlan menedzselését végzik, amik jellemzően a lehető legjobb hozamtermelő képességgel rendelkeznek. A felmerülő költségek is légyegesen kevesebbek, jobban optimalizálhatók.

- Kockázatok megosztása:
A befektetések különböző ingatlanok közötti megosztásával a kockázat hatékonyan csökkenthető, azaz pl. két ugyanolyan szintű kockázatot megtestesítő ingatlanból összeállított portfolió együttes kockázata kisebb, ugyanakkor nem csökken a várható átlagos hozam. Minél több ingatlanból állítunk össze egy portfoliót, az ebből fakadó kockázatcsökkenés annál nagyobb lesz.

- Likviditás:
Ez az ingatlan befektetési alapok egyik legnagyobb előnye minden más ingatlan befektetési formával szemben, azaz a befektetők minimális költséggel, rugalmasan tudják változtatni a befektetésük nagyságát. Egy ingatlan eladása hónapokig, akár évekig elhúzódhat, a befektetési jegyek azonban bármikor értékesíthetők, a napi árfolyamon.

- Nyilvánosság, információk:
Az ingatlan alapok esetében minden más kollektív megtakarítási formánál jobb információszolgáltatás van a befektetők felé a különböző jelentéseken, tájékoztatókon keresztül. Az ingatlan alapok a befektetők számára ezért a legátláthatóbb kollektív befektetési formának tekinthetők.

- Biztonság, intézményi garanciák:
A befektetési alapokra, alapkezelőkre szigorú törvényi szabályozás vonatkozik, melyet tovább erősít, hogy mind az alapok, mind az alapkezelők működése az egyéb pénzügyi intézményekkel összehasonlítva sokkal áttekinthetőbb és ellenőrizhetőbb. A befektetések biztonságát az alapok esetében egyedülálló, szigorúan szabályozott intézményrendszer garantálja. Ennek lényege, hogy az egyes főbb feladatok különböző intézmények (alapkezelő, letétkezelő, forgalmazó, könyvvizsgáló, felügyelet) között vannak megosztva, amelyek ez által egymást is folyamatosan ellenőrzik, a biztonság egyedülállóan magas szintjét nyújtva ennek révén.

Mindez jól hangzik, de mekkora hozam érhető el?

Nézzük meg, hogy milyen átlagos hozamokat értek el a nyilvános, nyíltvégű, ingatlan forgalmazó ingatlanalapok különböző idő intervallumokban.

Fontos!
Az alapok elmúlt időszakra vonatkozó teljesítménye nem jelent garanciát az elkövetkező időszak teljesítményeire vonatkozóan.

Hogyan lehet hozzá jutni a befektetési jegyekhez?

Az egyes alapok befektetési jegyeihez a különböző forgalmazóknál lehet hozzájutni. Az egyes forgalmazóknál azonban nem minden alap befektetési jegyeit lehet megvásárolni. A forgalmazók jellemzően brókercégek, bankok, stb. Az egyes ingatlan alapokról, illetve az alapok befektetési jegyeinek forgalmazóiról az alábbi linken talál részletes információkat:

www.bamosz.hu

Az oldalon a Típus mellet jelölje meg a nyilvános nyíltvégű, a Befektetési politika mellet az Ingatlanfejlesztő alap és az Ingatlanforgalmazó alap, a Földrajzi/devizális kitettség mellet a mindegy, a Kockázatviselő képesség mellet a mind jelölést, majd nyomja meg az OK gombot. A megjelenő listán a jelenleg elérhető összes ingatlan alap szerepel. Ezek közül tetszőleges alapot kiválasztva részletes információkat kaphat az alapról és az elért hozamokról, valamint hogy az alap befektetési jegyeit hol forgalmazzák, hol lehet azokat megvásárolni.

A fenti linken egyébként a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetségének a weblapja érhető el. Itt minden információt megtalál, nem csak az ingatlan alapokról, hanem minden befektetési alapról.

Összegzésképpen kijelenthető, hogy az ingatlan alapokon keresztül történő befektetés az ingatlanbefektetések egyik legegyszerűbb, leggyorsabb és legbiztonságosabb módja.