Érdekesen hangzik igaz? Azt mondja lehetetlen? Pedig lehetséges. A megoldás: fektessen be ingatlanalapokba.

Ez a befektetési forma ideálisnak mondható a kezdő befektetők számára, akik szeretnének hasznot húzni az ingatlanpiaci áremelkedésből, de ki akarják küszöbölni az egyedi ingatlanbefektetéssel járó kockázatokat és nehézségeket (szakértelem hiánya, nagy egyedi érték, időigényes, magas költségek).

Lássuk mi is azaz ingatlan alap, és mik azok a befektetési jegyek.

A befektetési alap olyan eszköz, amely azt teszi lehetővé, hogy az egyes befektetők megtakarításaikat egyszerű, biztonságos és költség hatékony módon, a kockázatok megosztásával fektethessék be az ingatlanpiacon.

Az alap a befektetők közös tulajdonában van, amit az alapkezelő hoz létre és kezel. Az alap a befektetők által rendelkezésére bocsátott tőkéből csak és kizárólag ingatlanokat illetve egyes speciális esetekben rövid lejáratú állampapírokat vásárolhat. Az egyes befektetők részesedését az alap közös vagyonából a befektetési jegyek testesítik meg. A befektetési jegyeket a különböző forgalmazóknál lehet megvásárolni. Az ingatlan alapok hozama az ingatlanok bérbeadásából és értéknövekedéséből származik, ezt osztják fel a befektetési jegyet vásárlók között az előre rögzített költségek rendezését követően.

Az ingatlan alapok lehetnek:
• nyíltvégű alapok: a befektetési jegyek folyamatosan vásárolhatók és eladhatók,
• zártvégű alapok: visszaváltásra csak a futamidő lejártával, az alap megszüntetésével kerülhet sor,
• nyilvános körű alapok: a befektetési jegyeket bárki megvásárolhatja,
• zárt körű alapok: a befektetési jegyeket csak a befektetők egy előre meghatározott köre vásárolhatja meg,
• ingatlanforgalmazó alapok: olyan ingatlanalapok, amelyek tulajdonában az építés alatt álló ingatlanok maximális aránya 30%,
• ingatlanfejlesztő alapok: olyan ingatlanalapok, amelyek tulajdonában az építés alatt álló ingatlanok maximális aránya 60%.

Mik azok az előnyök, ami miatt ajánlani tudjuk ezt a fajta befektetési formát?

- Méretgazdaságosság, költséghatékonyság:
Nyilvánvaló, hogy nem ugyan az a bevételtermelő képessége egy panellakásnak illetve egy komplett irodaháznak, és ugyanígy a költségeik is különböznek. Az ingatlan alapok nagyon sok, különböző ingatlan menedzselését végzik, amik jellemzően a lehető legjobb hozamtermelő képességgel rendelkeznek. A felmerülő költségek is légyegesen kevesebbek, jobban optimalizálhatók.

- Kockázatok megosztása:
A befektetések különböző ingatlanok közötti megosztásával a kockázat hatékonyan csökkenthető, azaz pl. két ugyanolyan szintű kockázatot megtestesítő ingatlanból összeállított portfolió együttes kockázata kisebb, ugyanakkor nem csökken a várható átlagos hozam. Minél több ingatlanból állítunk össze egy portfoliót, az ebből fakadó kockázatcsökkenés annál nagyobb lesz.

- Likviditás:
Ez az ingatlan befektetési alapok egyik legnagyobb előnye minden más ingatlan befektetési formával szemben, azaz a befektetők minimális költséggel, rugalmasan tudják változtatni a befektetésük nagyságát. Egy ingatlan eladása hónapokig, akár évekig elhúzódhat, a befektetési jegyek azonban bármikor értékesíthetők, a napi árfolyamon.

- Nyilvánosság, információk:
Az ingatlan alapok esetében minden más kollektív megtakarítási formánál jobb információszolgáltatás van a befektetők felé a különböző jelentéseken, tájékoztatókon keresztül. Az ingatlan alapok a befektetők számára ezért a legátláthatóbb kollektív befektetési formának tekinthetők.

- Biztonság, intézményi garanciák:
A befektetési alapokra, alapkezelőkre szigorú törvényi szabályozás vonatkozik, melyet tovább erősít, hogy mind az alapok, mind az alapkezelők működése az egyéb pénzügyi intézményekkel összehasonlítva sokkal áttekinthetőbb és ellenőrizhetőbb. A befektetések biztonságát az alapok esetében egyedülálló, szigorúan szabályozott intézményrendszer garantálja. Ennek lényege, hogy az egyes főbb feladatok különböző intézmények (alapkezelő, letétkezelő, forgalmazó, könyvvizsgáló, felügyelet) között vannak megosztva, amelyek ez által egymást is folyamatosan ellenőrzik, a biztonság egyedülállóan magas szintjét nyújtva ennek révén.

Mindez jól hangzik, de mekkora hozam érhető el?

Nézzük meg, hogy milyen átlagos hozamokat értek el a nyilvános, nyíltvégű, ingatlan forgalmazó ingatlanalapok különböző idő intervallumokban.

Fontos!
Az alapok elmúlt időszakra vonatkozó teljesítménye nem jelent garanciát az elkövetkező időszak teljesítményeire vonatkozóan.

Hogyan lehet hozzá jutni a befektetési jegyekhez?

Az egyes alapok befektetési jegyeihez a különböző forgalmazóknál lehet hozzájutni. Az egyes forgalmazóknál azonban nem minden alap befektetési jegyeit lehet megvásárolni. A forgalmazók jellemzően brókercégek, bankok, stb. Az egyes ingatlan alapokról, illetve az alapok befektetési jegyeinek forgalmazóiról az alábbi linken talál részletes információkat:

www.bamosz.hu

Az oldalon a Típus mellet jelölje meg a nyilvános nyíltvégű, a Befektetési politika mellet az Ingatlanfejlesztő alap és az Ingatlanforgalmazó alap, a Földrajzi/devizális kitettség mellet a mindegy, a Kockázatviselő képesség mellet a mind jelölést, majd nyomja meg az OK gombot. A megjelenő listán a jelenleg elérhető összes ingatlan alap szerepel. Ezek közül tetszőleges alapot kiválasztva részletes információkat kaphat az alapról és az elért hozamokról, valamint hogy az alap befektetési jegyeit hol forgalmazzák, hol lehet azokat megvásárolni.

A fenti linken egyébként a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetségének a weblapja érhető el. Itt minden információt megtalál, nem csak az ingatlan alapokról, hanem minden befektetési alapról.

Összegzésképpen kijelenthető, hogy az ingatlan alapokon keresztül történő befektetés az ingatlanbefektetések egyik legegyszerűbb, leggyorsabb és legbiztonságosabb módja.

Kínálati árak
Eladni vagy venni akar? Nézze meg milyenek az árak a környékén! Nézze meg, hogy mennyibe is kerülne új otthona! Az adatbázisunkban rögzített ingatlanok kínálati ára alapján a rendszerünk tetszőleges településen található, tetszőleges ingatlantípus átlagos négyzetméter árát megmutatja Önnek.

Ingatlan kereső
Az ingatlan keresőnk használatával gyorsan és egyszerűen megtalálhatja azokat az ingatlanokat, amik az Ön elképzelésének, lehetőségeinek a legjobban megfelelnek. Tetszőleges keresési feltételt megadhat. Kereshet ingatlan típus, település, ár szerint, illetve eladó-kiadó ingatlanokat.

Ingatlan figyelő
Amennyiben az ingatlan kínálatunk áttanulmányozása után nem talált az Ön igényinek, lehetőségeinek megfelelő ingatlant, lehetősége van arra, hogy kérje az ön által keresett ingatlan figyelését. Mit jelent ez? Ha az adatbázisunk egy új ingatlannal bővül, rendszerünk megvizsgálja, hogy az új ingatlan jellemzői megfelelnek e, az Ön által megadott feltételeknek. Amennyiben igen, rendszerünk azonnal e-mailen értesíti Önt. Nem marad le így egyetlen jó lehetőségről sem!

Sokan kíváncsiak arra, hogy mennyit érhet az ingatlanuk. Nézzük hát meg, milyen lehetőségek álnak rendelkezésünkre ennek megállapítására.

Körülbelüli érték, vagy átlag négyzetméter ár
Ez az, amit nem szeretünk használni, mert nem tükrözi reálisan egy adott ingatlan tényleges piaci értékét. Kiindulási pontnak megfelel ugyan, de javasoljuk, hogy ne erre az értékre alapozza például az ingatlana esetleges értékesítését.

De, mit is takar az átlagnégyzetméter ár? Az átlagnégyzetméter ár nagyobb számú ingatlan -például hirdetési újságban szereplő ingatlanok-, kínálati áraiból kalkulált átlag négyzetméterár, ami azonban nem veszi figyelembe az ingatlanok között meglévő különbségeket, mint például állapot, elhelyezkedés, funkciós és műszaki avultság, stb.

Ügyfeleink igénye alapján a www.banszky.hu honlapunkon „Kínálati átlagár” néven mi is elérhetővé tettünk egy ilyen szolgáltatást, ahol az adatbázisunkban rögzített ingatlanok kínálati ára alapján, átlagár kalkulátorunk tetszőleges településen található, tetszőleges ingatlantípus átlagos négyzetméter árát képes megmutatni.

Ármegállapítás
Az ármegállapítás tulajdonképpen egy szóbeli értékbecslés. Módszere a piaci összehasonlítás, azaz a megfelelő végzetséggel rendelkező szakember megvizsgálja, hogy a közelben lévő hasonló adottságú ingatlanok milyen áron keltek el az elmúlt időszakban, és ez alapján meghatározza az adott ingatlan reális piaci árát.

Az ármegállapítás munkadíja töredéke az ingatlanforgalmi értékbecslés munkadíjának, tehát olcsó.

Ingatlanforgalmi értékbecslés
Az ingatlanforgalmi értékbecslés minden esetben írásban történik. Módszere szintén a piaci összehasonlítás, de ez mellet ellenőrzésként, mindig alkalmazzák a hozamszámítás, vagy a költségszámítás módszerét is.

A piaci összehasonlítás ebben az esetben részletesebb elemzést takar. A szakértő ebben az esetben is a vizsgálandó ingatlanhoz hasonló paraméterű és földrajzi elhelyezkedésű lakásokat és házakat vizsgál, egyenként méri őket a felbecsülendő ingatlanhoz, majd ezekből az adatokból határoz meg egy négyzetméterre vetített alapértéket. Ehhez az értékhez járulnak az úgynevezett értékmódosító tényezők: a számításoknál a károsodásokat, a kivitelezési hibákat, a burkolatok minőségét, a tetőszerkezetet, a helyiségek számát, elrendezését, az építés évét, az infrastruktúrát, a telek alakját és sok egyéb műszaki paramétert is figyelembe vesznek.

A hozamszámításon alapuló értékelés már az ingatlan jövőbeni hasznainak, és az emiatt felmerülő kiadásoknak a különbözetéből vezeti le az ingatlan értéket, azaz azt nézi, mit lehet „kihozni” az adott ingatlanból, és ez mibe kerül.

A költségalapú módszer lényege, hogy az ingatlan újraelőállítási költségéből vonják le az idő múlása miatti avulást, majd ehhez adják hozzá a felépítményhez tartozó földterület értékét.

Az ingatlanforgalmi értékbecslés elkészítése munkaigényes feladat, ezért munkadíja lényegesen magasabb, mint az ármegállapításé.

A Bánszky Ingatlan szolgáltatásainak árai.

Két fotót szeretnénk bemutatni.

Az első fotón az Erzsébet ház reklámja látható a Kossuth Lajos utcában. Hogy mi ebben az érdekes? A mérete. A reklám teljes felülete több mint 70 nm. Érdemes személyesen is megnézni….

Kattintson a képre.

A második fotón az látható, hogy milyen lesz a kilátás a harmadik emeleti lakásokból.

Kattintson a képre.

Akik családi ház építésében gondolkodnak, azoknak megfelelő telekre van szükségük. Telek vásárlása esetén azonban, számtalan „csapda” helyzet adódik. A telekcsapdákat elkerülni nem tűnik túl nehéz feladatnak, de sok van belőlük, ezért vizsgáljuk meg mire kell elsősorban vigyáznunk.

A terület besorolása.
Telekválasztásnál első feladatunk mindenképpen a tulajdoni lap áttanulmányozása, a terület besorolásának azonosítása legyen. Ha építeni akarunk rá, természetesen belterületinek kell lennie.

Az ingatlanra vonatkozó helyi előírások.
Feltétlenül látogassunk el a helyi önkormányzathoz az aktuális építési szabályozás megismerése érdekében. Tisztázni kell a beépíthetőség mértékét, nem mindegy ugyanis, hogy adott területen az ingatlanok 15 vagy 30 százaléka építhető-e be. A beépíthetőség meghatározása mellett a homlokzattal, oldaltávolsággal kapcsolatban érvényes előírásokat is meg kell ismernünk, mert előfordulhat, hogy nem helyezhetjük el szabadon, tetszőleges helyre a házat a telken.

Közművek.
Meghatározó a későbbiek szempontjából a közművesítés kérdése. Tudnunk kell, vajon a közművek ténylegesen kiépültek-e, vagy csak ígérvény vonatkozik rájuk, és hogy a közműfejlesztési hozzájárulást a tulajdonos kifizette-e. Amennyiben nem, annak jelentős költségei vannak. Gyakran megesik, hogy valaki úgy árulja az ingatlant, hogy az összes közmű ki van építve, ám a közművek valójában csak elhaladnak a telek előtt, a csonkokat nem vitték be a telekhatáron belülre. Általában igaz, hogy ha valaki befizeti a közműfejlesztési hozzájárulást, akkor ez megtörténik, ám nem minden esetben van így, vagyis mielőtt megállapodunk a vételárban, mindenképpen tisztázzuk a kérdést.

Az új parcellázásoknál is ügyeljünk a közművesítésre. Meglehetősen rizikós olyan ingatlant vásárolni, ahol a fejlesztő csak ígéri a közmű megépítését, ugyanis semmi sem garantálja, hogy azok valóban el fognak készülni. Kérdés, mikor kerül sor az infrastruktúra kiépítésére. Tudni kell, hogy közművek hiányában az önkormányzatok nem adnak ki építési engedély.

Talajviszonyok.
Vizsgáljuk meg a talaj minőségét, a talajvíz szintjét is. Magas talajvíz szint, illetve rossz minőségű talaj esetén, a megfelelő alapozás és vízszigetelés kialakítása jelentős többletköltséget jelenthet az építkezés során.

Használati jogok.
A már beépített területeken, a házak között lévő egyedi telkeknél előfordulhat, hogy a tulajdoni lapon fel nem tüntetett módon valamelyik szomszéd használati jogot szerzett a telek egy részére. Ezt mindenképpen tisztázni kell mert meglehetősen nehéz egy ilyesfajta szokás megváltozatására késztetni az érintettet, vagyis mindenképpen tájékozódjunk a szomszédoktól a vásárlás előtt, rendben van-e a telek ebből a szempontból.

Az Ön számára ideális építési telek megtalálásához sok sikert kívánunk.

Az alábbi reklámfilmet az EPURON cég készített címe “Power of Wind”, és az idei cannes-i nemzetközi reklámfilm fesztiválon Arany oroszlán díjat nyert a “legjobb reklámfilm” kategóriában. Érdekes film, érdemes megnézni. A film angol nyelvű, a magyar fordítás, Farkas Emese jóvoltából, allatta megtalálható.

“…Azt hiszem soha sem értettek meg.
Úgy tűnt, hogy az emberek nem kedvelnek.
Azt hiszem zavartam őket, az idegeikre mentem.
Nem tudom, miért. Csak így alakult.
Igen, lehet, hogy túl heves voltam.
Túl erős. Nem is tudom.
Tényleg nem tudom megmondani miért.
Igen, magányos voltam, nagyon magányos.
De hozzászoktam egy idő után.
Aztán egy napon minden megváltozott.
Valaki végre elfogadott olyannak, amilyen vagyok.
Amióta megkaptam ezt a munkát, megváltozott az életem.
Végre hasznosnak érzem magam, jó vagyok valamiben.
A szél. Az Ő ereje a miénk is.”

Minden ingatlan vásárló szeretne kedvező vételáron vásárolni, de a kedvező vételár kialkudása sokunknak lehetetlen feladatnak tűnik. Ehhez szeretnénk egy ki segítséget nyújtani.

Készpénzes fizetés.
Az első számú lehetőség a jó alkura nem más, mint a készpénz. Semmi sem olyan hatásos érv ugyanis, mint a készpénzes fizetés. Ha a vevő képes a lakás vételárát egy az egyben az eladó asztalára tenni, mágikus hatást érhet el: mindenkit elvarázsol a készpénz. Az eladónak ilyenkor ugyanis nem kell kivárnia a lakáshitelezési ügyintézés egy-két hónapját, hanem máris a zsebében van a pénz.

Nagyobb foglaló.
Sokat alkudhatunk akkor is, ha nem a megszokott 10-20 százaléknyi foglalót tesszük le az ingatlanért, hanem egyből kifizetjük a vételár felét. Ezt természetesen csak akkor tegyük, ha meggyőződtünk az ügylet biztonságosságáról, és műszaki szakértő is látta a lakást, mivel ha később vissza lépnénk az üzlettől, sokat bukhatunk, ugyanis a foglaló nem jár vissza.

Hívjunk szakembert.
Nézessük meg a kiszemelt ingatlant profi értékbecslővel. A vásárlók részéről ez az egyik legjobb alkuhelyzetet teremtő beruházás. A néhány tízezer forintba kerülő szakember ugyanis szinte kivétel nélkül talál olyan hibát, kisebb-nagyobb, de pótolandó hiányosságot, amely tényszerűen alátámasztja igényünket az alacsonyabb árra.

Ledolgozott engedmény.
Ha hibát találunk, az engedmény nem feltétlenül kell, hogy pénz legyen. Vevőként úgy is elérhetünk számunkra kedvezőbb megállapodást, hogy azt mondjuk: kifizetjük a kért árat, de ezért cserébe viszont a jelenlegi tulajdonos végezze el saját költségére a szükséges és egyeztetett felújításokat, kiegészítő munkálatokat.

Tájékozódjunk.
Tájékozódjunk a hasonló kategóriájú ingatlanok árairól. Amennyiben a környéken fekvő, hasonló méretű és színvonalú ingatlanok, jóval olcsóbbak, máris erős érv van a kezünkben a kedvezőbb ár elérésére.

Ne kritizáljuk a kiszemelt ingatlant.
Nagyon fontos, hogy ha alkudni szeretnénk, ne kritizáljuk a kiszemelt ingatlant. Sajnos ez elég gyakran megtörténik, annak ellenére, hogy nem érünk el vele semmit. Az eladó számára általában nagyon fontos az ingatlan. Sokáig ott élt, rengeteg emlék köti hozzá, stb., egyszóval érzelmileg valószínűleg kötődik hozzá. Senkinek sem esne jól, ha kritizálnák azt, ami a számára nagyon fontos. A kritizálás legtöbbször azzal végződik, hogy az eladó teljesen elzárkózik és nem lesz hajlandó alkudozni.

Az alkudozáshoz sok türelmet és kreativitást kívánunk.